 ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение Как определить диапазон голоса - ваш вокал Игровые автоматы с быстрым выводом Как самому избавиться от обидчивости Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам Вкуснейший "Салат из свеклы с чесноком" Натюрморт и его изобразительные возможности Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д. Как научиться брать на себя ответственность Зачем нужны границы в отношениях с детьми? Световозвращающие элементы на детской одежде Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ) Глава 3. Завет мужчины с женщиной
Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.
| Экономический механизм управления земельными ресурсами
Механизм экономического регулирования УЗР формируется системой мер экономического воздействия, которые направлены на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей и др. В систему экономического регулирования УЗР входит: – земельный налог; – арендная плата за землю; – рыночная цена земли; – залоговая цена земли; – компенсационные платежи при изъятии земель; – компенсационные выплаты при консервации земель; – платежи за повышение качества земли; – штрафные платежи за экологический ущерб; – налоговое обложение при гражданском земельном обороте; – плату за право аренды. Экономический механизмУЗР основан на использовании земельной ренты, которая является основой для формирования системы экономических регуляторов наряду с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).
Рента – это устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью.
Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. По условию арендного договора арендатор временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату.
Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.
Земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю.
В составе ренты различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту. Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок.
По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.
С увеличением спроса на с/х продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших – более высокую.
Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.
Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и ренту II.
Дифференциальная рента Iопределяется как разница между ценой производства с/х продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках.
Объективное условие ее образования – более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д.
Дифференциальная ренту IIопределяется как разница между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором.
При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора – арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю.
Дифференциальную ренту I присваивают только землевладельцы. Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов с/х продукции. Пример. Южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.
Экономисты, специально исследовавшие монопольную земельную ренту в городах, выделяют два аспекта ее образования. 1) монопольная рента образуется на всех участках города независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. 2) монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства. Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной рентыкак части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.
Абсолютная рента Источником образования абсолютной ренты в с/х является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, Средняя прибыль в сельском хозяйстве образуется по причине: 1. трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, 2. межотраслевой конкуренции, 3. уравнивания нормы прибыли капитала с/х товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др.
Поэтому, а также по причине небольших площадей, лучших и средних по качеству и месторасположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты с/х товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках
т. е. Цена на продукты с/х товаропроизводителей больше общей цены производства.
Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.
Абсолютную ренту получают со всех с/х земель независимо от их качества, месторасположения и производительности, дополнительных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, т. к. их издержки на производство с/х продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.
Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами и государством.
платность пользования землей.
Одна из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений – платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог и арендная плата.
За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки – арендная плата. В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении. Земельный налогвыражает отношения между обществом и земельным собственником. Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразуюших факторов.
Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов РФ и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры. Арендная плата – это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами, устанавливаемая за объект недвижимого имущества. Арендная плата включает, как минимум, 3-и составные части: 1) земельную ренту, 2) амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, 3) процент за пользование капиталом.
Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора.
Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование.
Земельный рынок в России только зарождается (данные 2012 года). Сделки сводятся в основном к купле-продаже ЗУ гражданами. Основные термины, относящиеся к формированию рыночного оборота земли – это залоговая стоимость ЗУ, ипотека, ипотечные облигации, ипотечный и земельные банки и др. Залоговая стоимость земельного участка – это переплетение интересов участвующих в данной операции объектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого ЗУ.
Главное назначение залога земли – дать ее владельцу финансовые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу. Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Для ипотеки характерны сохранение имущества в руках должника, возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные, обязательная регистрация залога в земельных книгах и земельно-кадастровых документах, которые ведут в государственных или коммерческих учреждениях.
Ипотечные облигации– долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом (земли, производственные и жилые здания, прочая недвижимость, заложенная в банке) и приносящие твердый процент. Ипотечный рынок является составной частью рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Ипотечный банк– это банк, специализирующийся на выдачах долго- срочных ссуд под залог недвижимости. Земельные банки одна из разновидностей ипотечного банка. Основные направления деятельности земельных банков следующие:
– кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей АПК, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;
– инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса (включая программы повышения плодородия и охраны земель), а также программ переселения на территории России;
– мобилизация финансовых ресурсов, в т.ч. путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий по осуществлению земельной и аграрной реформ;
– содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем осуществления операций купли, продажи, залога или передачи в аренду земельных участков;
– осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, предназначенными для компенсации потерь, связанных с изъятием с/х земель для несельскохозяйственных нужд.
! Сейчас в России все земельные и ипотечные банки являются коммерческими, их создают не по указанию Минфина либо Центробанка РФ, а по решению фермерских ассоциаций, акционеров, других обществ. Уставные фонды банков формируются за счет проданных акций путем открытой либо закрытой подписки.
Банки могут выпускать следующие виды акций: – обыкновенные именные, дающие владельцу право на дивиденд в размере, определяемом по итогам финансового года собранием акционеров, а также право на один голос в собрании акционеров; – привилегированные именные, дающие владельцу право на гарантированный дивиденд, но не предоставляющие право на голосование на собрании акционеров.
Выделяют несколько видов муниципальных земельных облигационных займов (рис. 5).
Рис. 5 Виды муниципальных земельных облигаций Вопросы для контроля знаний
1. Понятия «рента» и «земельная рента». 2. Виды земельной ренты. 3. Понятие «земельная дифференциальная рента 1». 4. Понятие «земельная дифференциальная рента 2». 5. Понятие «монопольная рента». 6. Понятие «абсолютная рента». 7. Основные формы платы за землю. 8. Понятие «залоговая стоимость земельных участков». 9. Понятия «ипотека», «ипотечный банк», «ипотечные облигации». 10. Основные направления деятельности земельных банков. 11. Виды земельных облигаций. 12. Виды акций
Тема 5. |
