ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ

Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.

Отёска стен и прирубка косяков - Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу.

Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) - В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар.

Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213Следующая

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1. В п.1 комментируемой статьи дано определение понятия земель сельскохозяйственного назначения, которое практически полностью воспроизводит определение, содержавшееся в ст.56 ЗК РСФСР. Земли сельскохозяйственного назначения определяются комментируемой статьей как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

2. В соответствии с п.2 комментируемой статьи земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья в свою очередь состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений), замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Кроме того, к несельскохозяйственным угодьям относятся неудобья (овраги, болота и проч.).

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Статья 78 ЗК устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для использования в целях ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также для иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (в частности, это создание защитных насаждений, мелиоративных систем, проведение научно-исследовательских и учебных программ в области сельского хозяйства).

В соответствии с перечисленными целями земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам.

Гражданам земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. В этом случае гражданин приобретает правовой статус индивидуального предпринимателя и использует предоставленный земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В соответствии со ст.4 Закона от 22.11.90 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(60) (в ред. от 21.03.02) правом на создание и на получение земельного участка для этих целей обладает каждый дееспособный гражданин Российской Федерации, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку.

Кроме того, указанным Законом установлен особый порядок предоставления гражданам земли (который зависит от членства граждан в сельскохозяйственной организации, предприятии), наследования земельного участка, находящегося в собственности или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

Другим гражданам сельскохозяйственные земли предоставляются для удовлетворения их личных потребностей в производстве продуктов питания, отдыхе, для решения других социальных, культурных, оздоровительных задач (ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества).

Особенности правового положения и деятельности садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан и порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для указанных целей, определены Законом о садоводческих объединениях. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут также предоставляться гражданам для сенокошения и пастьбы скота.

Сельскохозяйственные земли могут передаваться и таким группам граждан, как родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера и казачьи общества. Это установлено Указами Президента РФ от 22.04.92 N 397 "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера" и от 15.06.92 N 632 "О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов в отношении казачества"*(61).

Использование земель сельскохозяйственного назначения могут осуществлять юридические лица, в т.ч. и те организации, для которых такое производство не является основным: предприятия промышленности, религиозные организации (например, монастыри) для устройства подсобных сельских хозяйств.

Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают организации, непосредственно ведущие аграрное производство, правовой статус которых различен. Их большинство в настоящее время составляют сельскохозяйственные коммерческие организации.

Сельскохозяйственные коммерческие организации могут функционировать в тех формах, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Согласно ГК различают хозяйственные общества, товарищества и кооперативы.

К настоящему времени в сельском хозяйстве наибольшее распространение по сравнению с другими формами хозяйственных обществ и товариществ получили акционерные общества, особенно открытые. Однако положение меняется. Все большее значение в аграрном секторе приобретает кооперативная форма производства.

Регулирование деятельности сельскохозяйственных кооперативов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.12.95 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации"*(62). Согласно этому Закону кооперативы в сельском хозяйстве могут быть производственными и потребительскими.

Производственный кооператив создается гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции и выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива (не менее 50% объема работ в производственном кооперативе должно выполняться его членами).

К сельскохозяйственным производственным кооперативам относятся и колхозы. Однако колхозы, созданные до принятия указанного Закона о сельскохозяйственной кооперации, должны в настоящее время привести свои уставы в соответствие с ним, чтобы их правовое положение отвечало демократическим кооперативным принципам.

Другая разновидность производственных кооперативов в сельском хозяйстве - кооперативные хозяйства (коопхозы). Раньше законодательство такой формы не предусматривало, закрепления ее в законе потребовала сама жизнь: необходимость свободы выбора видов совместного хозяйствования. В коопхозах сельскохозяйственное производство также основано на личном труде членов коопхоза, имущество коопхоза создается путем внесения его членами установленных уставом взносов, но земельные участки остаются в собственности (владении, аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных хозяйств, составивших коопхоз.

Сельскохозяйственные потребительские кооперативы создаются сельскохозяйственными товаропроизводителями: крестьянскими хозяйствами, индивидуальными предпринимателями, а также организациями (в т.ч. и сельскохозяйственными кооперативами). Создаются они прежде всего для обслуживания своих членов. Закон требует участия членов потребительского кооператива в его хозяйственной деятельности. Потребительские кооперативы могут быть перерабатывающими сельскохозяйственную продукцию, сбытовыми (торговыми), обслуживающими (выполняющими мелиоративные, транспортные, ремонтные, ветеринарные и другие работы), снабженческими, садоводческими, огородническими, животноводческими, кредитными, страховыми и др. Законом установлено, что не менее 50% объема работ (услуг), выполняемых обслуживающими, перерабатывающими, сбытовыми (торговыми), снабженческими, садоводческими, огородническими и животноводческими кооперативами, должно осуществляться для членов данных кооперативов. При этом извлечение прибыли - не главная цель деятельности потребительских кооперативов, поэтому они по закону относятся к некоммерческим организациям.

Лицо, вступающее в сельскохозяйственный кооператив любого вида, вносит паевой взнос (пай) - имущественный взнос в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участками, земельными и имущественными долями либо иным имуществом или имущественными правами, имеющими денежную оценку. При выходе из кооператива члену кооператива должна быть выплачена стоимость пая или выдано имущество, соответствующее его паю.

В сфере сельского хозяйства кроме коммерческих действуют и государственные, а также муниципальные предприятия и организации.

Все сельскохозяйственные организации ведут производство на земле, но если сельскохозяйственные коммерческие организации могут иметь земельные участки в собственности, то государственным и муниципальным сельскохозяйственным предприятиям земельные участки предоставляются только в пользование или аренду. С этим связаны и различия в правах на землю лиц, работающих в таких организациях. Аграрная реформа в России ставила своей целью создание высокоэффективного сельскохозяйственного производства путем разгосударствления, реорганизации колхозов и совхозов и предоставления земли в собственность тем, кто ее обрабатывает.

Принятые в 1990 г. законы о земельной реформе (ныне утратил силу) и о крестьянском (фермерском) хозяйстве, а затем и ЗК РСФСР предусмотрели передачу земли в коллективную собственность работников сельскохозяйственных предприятий с тем, чтобы были рассчитаны приходящиеся на каждого земельные паи (доли), причем работник, желающий выйти из состава колхоза (совхоза) для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, получил право на выделение ему причитающегося земельного пая в натуре.

Одновременно было предписано колхозам и совхозам привести свой организационно-правовой статус в соответствие с законодательством, т.е. преобразоваться в новые современные формы коммерческих организаций (Указ Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР").

В результате реформирования граждане - участники сельскохозяйственных организаций стали собственниками земельных долей.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Статьей 79 ЗК установлено, что сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями - садами, виноградниками и др.) подлежат особой охране и их использование осуществляется только для сельскохозяйственного производства.

2. Использование сельскохозяйственных угодий в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством (строительство промышленных объектов, транспортной и энергетической инфраструктуры, иных сооружений), может производиться в исключительных случаях, но преимущественно на землях худшего качества, определенного в соответствии с кадастровой оценкой.

Кадастровая оценка в соответствии с Законом о земельном кадастре является одной из составляющих кадастровых работ. Правила проведения государственной оценки земли утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316*(63). В соответствии с этими Правилами государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Данные оценки заносятся в государственный земельный кадастр.

3. В целях сохранения целостности сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций и обеспечения условий ведения эффективного сельскохозяйственного производства размещение на этих землях опор линий электропередач и связи и иных подобных сооружений должно осуществляться главным образом вдоль автомобильных дорог. В свою очередь размещение автомобильных дорог и магистральных трубопроводов должно осуществляться вдоль границ полей севооборотов.

4. В случае, если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий превышает среднерайонный уровень, их изъятие для несельскохозяйственных нужд производится в исключительных случаях и только при отсутствии других вариантов размещения объектов, не связанных с целями ведения сельскохозяйственного производства.

5. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает, что особо ценные сельскохозяйственные угодья, а также угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть включены в перечень земель, не подлежащих использованию в целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства. В этом случае перечень земель, не подлежащих изъятию для несельскохозяйственных нужд, должен быть закреплен в законодательстве субъектов РФ.

6. Пунктом 5 ст.79 ЗК установлено, что использование земельных долей, возникших в результате реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации сельскохозяйственных угодий, должно быть урегулировано специальным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В то же время следует отметить, что правовое положение земельных долей, а также особенности их гражданского оборота урегулированы в определенной степени действующими указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.

29 декабря 1991 г. было принято Постановление Правительства РФ N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"*(64) (в ред. от 06.03.92), в соответствии с которым земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). На сегодня большая часть земельных долей на местности не отграничена, и их наличие будет оставаться отраженным лишь документально до тех пор, пока в установленных законом случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.

Земельные доли определялись в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая включала приватизацию их земель как неотъемлемую часть такой реорганизации.

Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса было установлено, что при определении земельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:

- переданных в ведение местных Советов народных депутатов, в т.ч. земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

- включенных в фонд перераспределения земель;

- используемых в качестве сортоучастков для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;

- переданных данному хозяйству в аренду.

Размер земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивалась в размере 5-кратного налога на землю.

В случае же, если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, оказывалась меньше площади прежних земельных угодий, то приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставлялось гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, решившим создать крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого хозяйства.

Указанным Постановлением был определен порядок предоставления земельных долей, который впоследствии был уточнен Постановлением о правах собственников земельных долей. Согласно последнему Постановлению, если земельные доли уже рассчитаны в соответствии с Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.

Согласно одобренным Постановлением о правах собственников земельных долей рекомендациям по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи размер земельной доли рассчитывается в гектарах или в балло-гектарах.

Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельной доли. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

1. Закон о земельной реформе предоставил местной администрации право создавать специальный земельный фонд за счет изъятия земель у сельскохозяйственных предприятий и их последующего перераспределения. Особо указывалось, что изыматься должны земли, используемые не по целевому назначению, неэффективно используемые, а также выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья.

ЗК РСФСР была установлена процедура изъятия перечисленных выше земель с правом обжалования необоснованных действий властей в суде.

В январе 1991 г. было принято Временное положение о порядке формирования фондов перераспределения земель, в котором также был предусмотрен механизм изъятия земель. Однако данное Положение фактически не имело действия, поскольку оно нигде не было официально опубликовано.

Неурегулированностью порядка создания спецфонда земель широко пользовались местные органы власти, изымая земли, в т.ч. у специализированных сельскохозяйственных организаций, и перераспределяя их зачастую на несельскохозяйственные цели.

Способом формирования и пополнения специального фонда перераспределения земель послужил механизм определения т.н. средней земельной доли.

Этот механизм был закреплен в Законе о земельной реформе. Суть его заключалась в том, что администрацией районов устанавливалась средняя районная норма (доля) бесплатной передачи земель как в собственность для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, так и в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность работников сельскохозяйственных организаций.

Норма определялась путем деления площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в районе, на количество граждан определенных категорий, в т.ч. работающих в сельском хозяйстве, обслуживающих сельскохозяйственное производство и некоторых других. В свою очередь таким же методом на каждом сельскохозяйственном предприятии должна была быть определена своя норма (доля). Если она превышала районную, то в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность сельскохозяйственного предприятия (при реорганизации) бесплатно передавалось количество земли из расчета средней районной нормы, а излишек мог передаваться хозяйству в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду либо мог быть изъят в фонд перераспределения земель.

В соответствии с п.1 ст.8 ЗК фонд перераспределения земель создается и функционирует в целях предоставления сельскохозяйственных земель для ведения товарного (расширенного) сельскохозяйственного производства, перераспределения сельскохозяйственных земель между сельскохозяйственными организациями. Из этого фонда могут также предоставляться земельные участки для ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

2. В п.2 ст.80 ЗК определены источники пополнения фонда перераспределения земель. Прежние механизмы, описанные выше, утратили актуальность. Реорганизация сельскохозяйственных организаций практически завершена.

Поэтому в состав фонда перераспределения земель может быть зачислен земельный участок прежде всего в случае добровольного отказа собственника от него.

Кроме того, в фонд могут быть включены земельные участки, не обретшие наследников по закону или завещанию. В соответствии с гражданским законодательством наследник может добровольно отказаться от наследства в пользу государства.

Фонд перераспределения земель может пополняться также за счет принудительно изымаемых земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами и ЗК.

Прежде всего изъятие земельных участков возможно в случае санкции за нарушение земельного законодательства. Также гражданским законодательством предусмотрено изъятие путем конфискации, реквизиции или национализации.

Кроме того, Указом о реализации прав граждан на землю установлено, что органы местного самоуправления могут по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции.

Порядок и условия выкупа в соответствии с Указом устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

3. Пункты 3 и 4 ст.80 ЗК устанавливают, что сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель не являются закрытой информацией, а использование земель фонда осуществляется в соответствии со ст.78 ЗК. Иначе говоря, целевой характер использования земель сельскохозяйственного назначения, перешедших в фонд перераспределения земель, должен сохраняться.

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

1. Статья 81 носит отсылочный характер, предусматривая применение иных федеральных законов.

Установлено, что порядок и условия предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам, пожелавшим вести крестьянское (фермерское) хозяйство, определяется федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ЗК. Как уже отмечалось в комментарии к статьям этой главы, определяющими требованиями для глав крестьянских (фермерских) хозяйств считаются профессиональные (квалификационные) требования, а также опыт работы в сельском хозяйстве.

2. Предоставление земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства регулируется ст.14 и 15 Закона о садоводческих объединениях.

В связи с тем, что районные фонды перераспределения земель находятся в ведении районных органов местного самоуправления, а региональные фонды перераспределения земель - в ведении органов исполнительной власти субъектов РФ, п.1 ст.14 указанного Закона рекомендует сельским, поселковым и городским органам местного самоуправления, имеющим очередников на получение земельных участков, обращаться с ходатайством о создании садоводческих, огороднических или дачных объединений в органы, в ведении которых находятся фонды перераспределения земель.

Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территории предлагает варианты предоставления земельных участков, включая варианты изъятия или выкупа земель в соответствии с ЗК в порядке изъятия или выкупа земель для государственных и муниципальных нужд, или дает заключение о невозможности предоставления земельных участков.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков с согласия граждан формируется персональный состав будущего садоводческого, огороднического или дачного объединения. После государственной регистрации объединения, осуществляемой в соответствии с требованиями ст.17 вышеназванного Закона, за объединением закрепляется земельный участок: при бесплатном предоставлении земель - первоначально в срочное пользование, при передаче земли за плату - в совместную собственность членов объединения. После утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения проекта в натуру садовые, огородные или дачные земельные участки распределяются между членами объединения с выдачей им документов, удостоверяющих их права на землю.

Земли общего пользования объединения в соответствии с решением общего собрания его членов закрепляются за объединением как за юридическим лицом либо закрепляются в совместную собственность членов объединения (пп.1 п.2 ст.28 Закона о садоводческих объединениях).

Передача земельных участков в собственность может производиться как за плату, так и бесплатно.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст.15 Закона о садоводческих объединениях на территориях муниципальных образований могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются земельные участки для садоводства, огородничества и дачного строительства или могут быть ограничены права на их использование. Это земли особо охраняемых территорий, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития поселений, а также территории с развитыми карстовыми, оползневыми и иными процессами, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан.

Не все ограничения и условия, предусмотренные для садовых и дачных участков, следует относить к огородным участкам. Если на огородном земельном участке не планируется возведение жилых и хозяйственных строений и сооружений, то такие огороднические участки можно размещать, например, на территориях, где находятся разведанные залежи полезных ископаемых, на резервных территориях развития поселений, в границах санитарных и охранных зон нефтегазопроводов, линий электропередач, линий связи, животноводческих комплексов и т.д. Такие огородные земельные участки предоставляются не в собственность, а преимущественно на праве аренды или срочного пользования.

3. Пункт 3 ст.81 ЗК устанавливает, что гражданам, пожелавшим вести личное подсобное хозяйство, земельные участки должны предоставляться в соответствии со специальным федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. На сегодня такой закон отсутствует. Аналогичная ситуация сложилась с порядком предоставления земельных участков для сенокошения и выпаса скота. ЗК содержит отсылочную норму к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако не следует полагать, что в отсутствие перечисленных специальных законов процесс предоставления подобных земельных участков будет заморожен.

Статья 9 Вводного закона говорит о том, что законы субъектов РФ, регулирующие вопросы правового положения земель сельскохозяйственного назначения, продолжают действовать в части, не противоречащей федеральному закону.

Как уже отмечалось, существует значительное количество законодательных актов федерального уровня на эту тему.

В отношении правового статуса земельных участков личных подсобных хозяйств (ЛПХ) следует иметь в виду, что эта категория участков отличается определенной спецификой.

Юридическое понятие "земельный участок для ЛПХ" появилось в законодательстве сравнительно недавно. Отдельные элементы этого понятия присутствовали в нем и раньше. Так, например, в ст.44 ЗК РСФСР упоминалось об участке для ведения личного хозяйства, а в примерном уставе колхоза 1988 г. говорилось уже о ЛПХ членов колхоза и ЛПХ иных граждан на землях колхоза. Однако такие элементы еще не включались в юридическое наименование земельного участка. Участки, на которых велось ЛПХ, именовались в законодательстве приусадебными и имели отношение к гражданам, работающим в колхозах, а также проживающим постоянно в сельской местности. Подсобные хозяйства именовались колхозным двором. Постепенно ЛПХ стали получать распространение среди рабочих и служащих в сельской местности.

Как юридическое понятие земельный участок для ЛПХ появился в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. В ст.20 этого Закона говорилось уже не о приусадебном участке, а о земельном участке для ведения ЛПХ. Вместо указания на расположение земли - при доме (усадьбе) - в определение земельного участка было включено прямое указание на его назначение. Образовавшееся понятие затем перешло и в ЗК РСФСР.

Таким образом, земельный участок ЛПХ в современных условиях - это участок, расположенный в черте сельского населенного пункта, т.е. запрета на строительство индивидуального жилого дома в его границах нет. И одновременно это участок, используемый в целях производства сельскохозяйственной продукции.

Часть земельного участка ЛПХ может находиться также за границами населенного пункта. Это стало возможным, когда в соответствии с указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ владельцы земельных долей из состава реорганизованных сельскохозяйственных предприятий получили право расширять свои ЛПХ за счет указанных долей.

Предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ устанавливаются в соответствии с ЗК и законодательством субъектов РФ администрациями сельских населенных пунктов.

Таким образом, объекты права собственности на земельные участки для ЛПХ формируются из различных источников: во-первых, за счет земель, предоставленных государством; во-вторых, за счет сделок с землей (купли-продажи, мены, дарения; за счет земель, полученных по наследству; за счет земельных долей собственников участков для ЛПХ в земельных массивах реорганизованных сельскохозяйственных организаций).

Земельные участки для ведения ЛПХ могут закрепляться как в собственность, так и в аренду, а участки для сенокошения и выпаса - только в аренду.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

Статья 82 ЗК не содержит правовых норм, регулирующих вопросы предоставления земель сельскохозяйственного назначения коммерческим и некоммерческим организациям, унитарным предприятиям, учреждениям, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Комментируемая статья лишь предусматривает, что условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность перечисленных организаций должны быть установлены в федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Такой закон пока не принят. Однако процесс предоставления сельскохозяйственных земель организациям различных организационно-правовых форм осуществлялся и осуществляется на основе земельного законодательства, принятого до введения в действие ЗК. Прежде всего это касается сельскохозяйственных организаций.

Как уже отмечалось в комментарии предыдущих статей ЗК, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения в ходе реорганизации колхозов и совхозов были приватизированы и приобрели статус коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности. В приватизации земель принимали участие:

- работники колхозов и совхозов;

- пенсионеры, вышедшие на пенсию в колхозах и совхозах и проживающие на их территориях;

- лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории сельскохозяйственной коммерческой организации);

- временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случаях возвращения), женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком;

- наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Следует отметить, что перечисленные лица имели право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации.

Кроме того, Указом о реализации прав граждан на землю руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, в т.ч. руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, было разрешено получать в собственность земельные участки (для ведения крестьянского хозяйства и использования в иных целях) бесплатно за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же условиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам - сельским товаропроизводителям.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю считалась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации.

Свидетельства собственникам земельных долей выдавались по форме, утвержденной Указом о регулировании земельных отношений. Однако и свидетельства, выданные до введения в действие этого Указа, сохраняли такую же законную силу.

В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса, был установлен особый порядок приватизации земли в отношении специализированных хозяйств. Обязательным условием реорганизации этих хозяйств считалось сохранение ими особых производственных функций по основной специализации. Поэтому выделение в натуре части имущества и земли, обеспечивающих выполнение данных функций, при выходе из состава хозяйства не допускалось на государственных племенных и конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах, в селекционно-гибридных центрах, государственных семенных инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, на сортоиспытательных станциях и участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов рыб. Реорганизация же учебно-опытных, учебно-производственных, опытно-производственных и других хозяйств высших и средних сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов, техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств машиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций, ботанических садов осуществлялась при обязательном объединении имущественных и земельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный или исследовательский процесс. Причем делению на земельные доли не подлежали опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений.

Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, винограднические, чаеводческие, хмелеводческие, совхозы по выращиванию лекарственных трав, эфиромасличных культур, зверосовхозы подлежали реорганизации с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства реорганизуемых животноводческих комплексов, птицефабрик и парниково-тепличных комбинатов. В случае, если земельные площади хозяйств были достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства, работник не имел права на земельную долю в натуре на местности при выходе из хозяйства.

Без выделения земельной доли в натуре (на местности) были реорганизованы также сельскохозяйственные предприятия, расположенные в городской черте.

Указанные нормы закреплены в п.20-23 и 26 упомянутого Положения. В связи с этим в тексте Указа о регулировании земельных отношений записано: "Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации".

Собственность на земельную долю не имела бы смысла, если бы собственники были не вправе распоряжаться своими долями. В законодательстве существует исчерпывающий перечень прав собственников по распоряжению земельными долями. Объем этих прав со времени начала земельной и аграрной реформ изменялся и расширялся.

В Указе Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"*(65) говорилось только о праве работников сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю другим работникам хозяйства или самому хозяйству. Граждане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять земельную долю или сдать ее в аренду. Получить участок в натуре (на местности) можно было лишь в случае создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Положение о реорганизации колхозов, совхозов допускало также для любого владельца земельной доли возможность сдавать ее в аренду другим владельцам долей, передавать по наследству и вносить в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив. Указ о регулировании земельных отношений добавил к этому переченю право залога земельной доли, сдачи в аренду любым гражданам и юридическим лицам, а также продажи - но только с целью производства сельскохозяйственной продукции (т.е. организациям, ведущим сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйствам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных организациях либо проживающим на селе и ведущим личное подсобное хозяйство).

В настоящее время в отношении перечня прав по распоряжению земельными долями действует последний по времени нормативный акт - Указ о реализации прав граждан на землю. Более детально отдельные моменты распоряжения долями урегулированы в Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных упоминавшимся выше Постановлением о правах собственников земельных долей.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности земельного участка. В случае, когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не на долю) и речь идет уже о распоряжении земельным участком, а не земельной долей. Передача же земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица другому лицу (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности (или права) на данную земельную долю.

Без выдела же в натуре собственник земельной доли может распорядиться ею - независимо от согласия на то других участников долевой собственности - следующим образом:

- обменять на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве;

- продать;

- передать по наследству;

- передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

- внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Перечисленные способы распоряжения земельными долями - одно из направлений, по которому сельскохозяйственные организации могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения в собственность юридического лица или в аренду.

Иные коммерческие и некоммерческие, религиозные организации, общества и общины могут ходатайствовать о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель.

Они могут приобретать права на сельскохозяйственные земли также в результате сделок, предусмотренных ГК. К этим сделкам относятся:

1) продажа земельных участков (регулируется ст.129, 161, 163, 209 и 549-557 ГК);

2) дарение (регулируется ст.572-582 ГК);

3) внесение земельного участка в уставной фонд (капитал) юридического лица (регулируется Указом о регулировании земельных отношений и ст.73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК, а также Постановлением о правах собственников земельных долей);

4) обмен (мена) (осуществляется в соответствии со ст.567 ГК);

5) договор ренты (регулируется ст.583-600 ГК);

6) залог земель. Проблема залога земель сельскохозяйственного назначения не урегулирована (в ст.63 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) содержится запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);

7) договор пожизненного содержания с иждивением (оформляется в соответствии со ст.601-605 ГК);

8) наследование (урегулировано ст.1181 и 1182 ГК).

Глава XV. Земли поселений

Статья 83. Понятие земель поселений

1. В п.1 комментируемой статьи дается определение земель поселений. При этом выделяются два связанных признака, по которым земли могут быть отнесены к данной категории:

1) использование (или предназначение) земель для застройки и развития городских и сельских поселений;

2) отделение этих земель чертой поселения от земель других категорий.

Таким образом, земли поселений являются единственной категорией земель в Российской Федерации, границы которой можно четко определить на основании закона (см. комментарий к ст.84 ЗК).

2. Правовой режим земель в соответствии с п.2 ст.7 ЗК определяется с учетом их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Вместе с тем п.2 комментируемой статьи устанавливает, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. В данном случае не понятно, что следует понимать под зонированием территории поселения, - деятельность органов власти по установлению порядка использования земель поселений либо разделение земель поселений на территориальные зоны с целью определения их разрешенного использования.

До введения в действие ЗК отношения по зонированию территорий поселений регламентировались лишь нормами градостроительного законодательства (ст.1, 37, 39 и др. ГСК), которые предусматривали два вида зонирования территорий поселений: зонирование территорий при осуществлении градостроительного планирования развития территорий и поселений (т.н. функциональное зонирование) и правовое зонирование, т.е. деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий поселений. При этом ни критериев отграничения одного вида от другого, ни четкого порядка их осуществления установлено не было.

ЗК в принципе изменил подход к зонированию территорий поселений, фактически объединив оба вида зонирования, предусмотренные ГСК. Теперь вся территория поселения подлежит разделению только на территориальные зоны. Результаты такого разделения отражаются в документах зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст.39 ГСК) составляют часть правил землепользования и застройки и поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.

Правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты, которые устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и разрабатываются, утверждаются и реализуются органами местного самоуправления. Исключение из этого правила составляют лишь города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, для которых данные правила утверждаются законами этих городов - субъектов РФ (п.2 ст.83 ЗК, п.1 ст.39 ГСК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные в соответствии с законом на управление и распоряжение земельными участками, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях застройки руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Генеральный план - градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений (ст.35 ГСК). Генеральный план признается основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направление и границы развития территорий городских и сельских поселений, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

На основе генерального плана разрабатываются документы зонирования. Однако, как показывает практика, большинство городских и сельских поселений не имеют генеральных планов (либо информация, содержащаяся в них, в значительной мере устарела). Поэтому для проведения зонирования в этом случае на основании существующего использования земельных участков необходимо принятие решения органа местного самоуправления о планируемом использовании земель.

Таким образом, законодательство предусматривает необходимость включения в документацию, указанную в п.3 комментируемой статьи, информации о возможности изъятия тех или иных земельных участков для публичных нужд. Вместе с тем законом не определено, в какой форме такая информация должна присутствовать в данной документации.

Статья 84. Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления

1. В п.1 комментируемой статьи содержится понятие черты поселения, которая представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п.2 ст.83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

2. Закон определяет, что черта поселения должна устанавливаться на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п.2 ст.84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

ЗК относит проекты черты поселений к градостроительной документации. В соответствии с ГСК (ст.36) проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов этих поселений.

Черта поселений согласно п.2 комментируемой статьи должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп.8 п.1 ст.1, п.2 ст.7 ЗК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает общее правило, согласно которому утверждение и изменение черты поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения и изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно, утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, а документ, ее отображающий, т.е. проект черты поселения. ГСК (п.3 ст.36) предусматривает, что проекты черты поселений должны утверждаться по согласованию с органами местного самоуправления сопредельных территорий.

Проекты черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и аналогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городов федерального значения должны были утверждаться Правительством РФ (п.4 ст.36 ГСК).

Нововведением ЗК является положение о необходимости утверждения и изменения черты городов, входящих в состав ЗАТО, Правительством РФ. Это, очевидно, вызвано особой важностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегические объекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особого режима безопасного функционирования этих объектов (см. ст.1 Закона о ЗАТО).

4. Установление в комментируемой статье (п.6) принципа, согласно которому включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь? Если это права по использованию земель, определенные в гл.VI ЗК, то они по общему правилу п.1 ст.43 ЗК осуществляются указанными лицами по своему усмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл.III и IV ЗК, то их прекращение производится в соответствии с нормами гл.VII ЗК, и поэтому условия прекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.

Статья 85. Состав земель поселений и зонирование территорий

1. Комментируемая статья содержит общие принципы зонирования территорий поселений. Вместе с тем сам порядок зонирования ЗК не регламентируется.

В ГСК данному вопросу посвящен ряд статей (ст.39-48), которые также не раскрывают содержание зонирования. Поэтому представляется необходимым разработать и принять соответствующий федеральный закон, регулирующий отношения, связанные с разделением земель городов и иных поселений на территориальные зоны, установлением принципов и порядка разработки градостроительных регламентов для этих зон и определения разрешенного использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами.

2. Пункт 1 комментируемой статьи содержит открытый перечень видов территориальных зон, о чем позволяет сделать вывод смысл иных норм данной статьи, а также норм градостроительного законодательства (в первую очередь ГСК). Основным критерием деления земель поселений на территориальные зоны различных видов выступает возможность использования земельных участков в рамках того или иного функционального назначения. Виды функционального назначения земель поселения (названные в п.2 ст.85 ЗК различными видами использования земельных участков) определяют родовые признаки отнесения земельных участков к конкретной территориальной зоне. Иными словами, название вида территориальной зоны должно совпадать с названием функционального назначения земель, входящих в ее состав.

ЗК не предусматривает до отнесения земельных участков к территориальным зонам предварительного деления земель поселений на территории различного функционального назначения (см. ст.37 ГСК и п.2 комментария к ст.83 ЗК). В связи с этим могут возникнуть большие сложности при непосредственном формировании территориальных зон, поскольку в любом случае необходимо заранее знать, какие земли поселения предназначены для застройки, а какие предполагается использовать для других нужд; какие виды застройки уже существуют, а какие - планируются. Такая информация должна содержаться в Генеральном плане поселения или (при его отсутствии) в решении органа местного самоуправления о планируемом использовании зонируемых земель. Без нее зонирование территорий поселения, предусмотренное ЗК, практически невозможно.

3. Абзац 1 п.2 комментируемой статьи устанавливает принцип, согласно которому земельный участок не может быть включен одновременно в несколько территориальных зон.

В соответствии с п.3 ст.39 ГСК границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

4. В пределах территории поселения, используемой в соответствии с каким-либо функциональным назначением, устанавливается (как правило, в городах) несколько территориальных зон, различающихся параметрами застройки и (или) степенью интенсивности использования земельных участков в их границах, а также вариантами сочетания различных видов использования (фактически функционального назначения) земельных участков. Абзац 2 п.2 комментируемой статьи определяет, что основным признаком, позволяющим отличить одну территориальную зону от другой, выступает градостроительный регламент, устанавливаемый правилами землепользования и застройки индивидуально для каждой такой зоны.

Градостроительный регламент - ключевой документ для определения правового режима земельного участка в поселении (абз.3 п.2 ст.85 ЗК). Он устанавливает виды разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах той или иной территориальной зоны, любой из которых правообладатель может выбрать по своему усмотрению (п.3 ст.85 ЗК). Данное положение является нововведением ЗК.

В соответствии с п.4 ст.39 ГСК правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.

5. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает случаи несоответствия фактического использования земельного участка установленному градостроительным регламентом (в законе это названо несоответствием земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости градостроительному регламенту, что не совсем корректно), а также последствия такого несоответствия.

Очевидно, что законодательством в данной норме подразумевались в первую очередь те случаи, когда при установлении градостроительного регламента территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков изначально предполагалось принять отличными от фактического использования этих участков.

В данной ситуации такие земельные участки могут использоваться без установления срока проведения их фактического использования в соответствии с видами разрешенного использования, за исключением случаев, когда фактическое использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Вместе с тем ЗК наделяет органы местного самоуправления правом вводить запрет на использование таких земельных участков до его приведения в соответствие с установленными градостроительным регламентом видами разрешенного использования, а также устанавливать сроки приведения фактического использования участков в соответствие с градостроительным регламентом.

В случаях, когда реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых объектов недвижимости на указанных земельных участках осуществляется не в соответствии с градостроительным регламентом, такая деятельность будет носить характер умышленно совершенного административного правонарушения (см. ст.7.1 КоАП).

6. Пункты 5-11 комментируемой статьи посвящены описанию различных видов территориальных зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационных, особо охраняемых территорий, сельскохозяйственного использования.

Необходимо отметить, что ГСК включает целый комплекс статей (ст. 41-48), содержащих характеристику всех видов территориальных зон, перечисленных в ст.40 ЗК.

Анализируемые нормы ЗК практически не добавляют ничего нового в характеристики территориальных зон в поселениях, содержащиеся в ГСК, за исключением одного положения, которое ввела комментируемая статья.

ЗК предусматривает, что особо охраняемые природные территории и природные объекты в пределах черты поселений могут выделяться в качестве самостоятельного вида территориальных зон (п.10 ст.85 ЗК). Более того, для них устанавливается сложный правовой режим, сочетающий в себе требования земельного законодательства в области использования и охраны земель особо охраняемых природных территорий и объектов (ст.94-100 ЗК) и предписания градостроительных регламентов. ГСК такие территории включаются в рекреационные зоны (ст.45).

7. В п.12 комментируемой статьи устанавливается специальный правовой режим для земельных участков общего пользования. В частности, предусматривается возможность включения их в состав различных территориальных зон. В связи с этим необходимо отметить, что при подобном включении (а земельные участки общего пользования будут практически в любой территориальной зоне) в каждом градостроительном регламенте должны устанавливаться особые условия использования этих земельных участков, причем с указанием каждого такого земельного участка.

Земельные участки общего пользования предоставляются частным лицам только на правах пользования.

Статья 86. Пригородные зоны

1. ЗК не дает определения понятия "пригородная зона". Во многом это связано с тем, что данное понятие - одно из самых неоднозначных в комплексном земельном и градостроительном правовом регулировании.

В соответствии с ГСК пригородная зона - территория, которая включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций (п.1 ст.49).

Фактически пригородная зона представляет собой трансцелевую подкатегорию земель (в той мере, в какой ЗК позволяет ее так характеризовать) со специальным правовым режимом, характерными чертами которого являются:

1) привязка пригородной зоны только к городским поселениям;

2) непосредственное примыкание пригородной зоны к городской черте;

3) невключенность пригородной зоны в состав земель иных поселений*(66);

4) четкая хозяйственная, социальная и природная связь пригородной зоны с городом, позволяющая говорить о ее единственном предназначении как плацдарма для экспансии города за пределы его черты (хотя ГСК и говорит о развитии не только города, но и входящих в пригородную зону иных поселений).

На территориях пригородных зон осуществляется зонирование, причем как на уровне документов градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ, так и на уровне генеральных планов городов (п.2 ст.50 ГСК).

2. Очевидно, что в пригородные зоны могут включаться земли различных (отличных от земель соответствующего города) категорий.

Согласно п.2 и 5 комментируемой статьи в пригородных зонах могут выделяться:

1) земли сельскохозяйственного производства (это могут быть как земли сельскохозяйственного назначения, так и земли сельскохозяйственного использования в составе иных поселений);

2) зоны отдыха населения (земли рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов);

3) резервные земли для развития города (ГСК относит к ним земли входящих в пригородные зоны территорий иных городских и сельских поселений);

4) зеленые зоны, которые в соответствии с п.4 ст.98 ЗК относятся к землям рекреационного назначения.

Логичным будет предложить, что в состав пригородных зон могут включаться и земли других категорий, например земли лесного фонда, земли промышленности, транспорта, связи, иного специального назначения и т.п.

3. По общему правилу границы и правовой режим пригородных зон устанавливаются законами субъектов РФ (п.4 ст.86 ЗК). Исключение составляют лишь города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, формирование пригородных зон которых сопряжено со сложностями, связанными с тем, что эти зоны всегда будут входить в состав территории другого субъекта РФ (соответственно Московской и Ленинградской областей). В связи с этим границы и правовой режим данных пригородных зон устанавливаются федеральными законами (п.5 ст.86 ЗК).

4. Анализ земельного и природоохранного законодательства позволяет сделать вывод о том, что понятие и статус зеленых зон весьма неоднозначны. Так, как уже отмечалось выше, ЗК включает зеленые зоны в пригородные зоны и относит их к землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. Вместе с тем п.6 комментируемой статьи предусматривает, что зеленые зоны могут быть заняты лесами первой группы, перевод которых в земли иных категорий должен производиться только по решениям Правительства РФ. Кроме того, Закон об особо охраняемых территориях вводит понятие зеленого фонда городских и сельских поселений, в которые входят зеленые зоны в границах этих поселений (ст.61).

Таким образом, закон не дает определения понятия зеленых зон и четкого указания на их принадлежность к той или иной категории земель.

Глава XVI. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности
и земли иного специального назначения

Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

1. Настоящей главой ЗК определены основы правового режима земель, выполняющих одну из наиболее важных функций как в экономике России, так и в обеспечении фундаментальных научных исследований и безопасности. Общая специфика использования земель данной категории заключается в том, что они являются прежде всего территорией, базой размещения и эксплуатации различного рода инженерных строений и сооружений. Это накладывает особый отпечаток на правовой порядок владения, пользования и распоряжения такими землями.

При этом к данной категории относятся не только земли, уже используемые в указанных целях, но и земли, не занятые соответствующими строениями и сооружениями, но обеспечивающие их функционирование или предназначенные для такого использования. Установление данной нормы дает возможность включить в состав этих земель охранные зоны и иные земли, не непосредственно, но косвенно вовлеченные в соответствующие процессы. Кроме того, утверждение данного положения объясняется необходимостью обеспечения объектов, перечисленных в п.1 комментируемой статьи, территориями для развития производственной и иной деятельности. Разумеется, нормы об обороте земельных участков как недвижимых вещей дают возможность приобрести дополнительные земельные участки путем совершения сделки. Но установленная возможность заранее "зарезервировать" земельный участок для запланированного развития предприятия или размещения оборонных объектов упрощает задачу.

2. Комментируемой статьей определены основные критерии, дающие возможность отграничить данную категорию земель от иных, установленных ст.7 ЗК. При этом как данная статья, так и другие статьи комментируемой главы исходят из того, что земли должны принадлежать одной категории, с тем, чтобы избежать пересечения правовых режимов использования земель разных категорий, когда одни нормативные требования накладываются на требования, установленные для земельных участков иного целевого назначения, создавая противоречие.

Так, комментируемой статьей определено, что к землям промышленности, транспорта и иного специального назначения относятся земли вне черты поселений. Это означает, что на земельные участки, занятые промышленными, энергетическими и иными объектами, которые вне населенного пункта создавали бы предпосылки для отнесения земель под ними к категории, установленной гл.XVI ЗК, статьи данной главы не распространяются. Напротив, на такие земли распространяются положения статьи ЗК, устанавливающие особенности использов

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213Следующая