ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ

Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.

Отёска стен и прирубка косяков - Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу.

Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) - В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар.

Структура ринку нерухомості

123 4

Ринок нерухомості являє собою сукупність наступних структурних елементів:

· Об'єктів нерухомості;

· Економічних суб'єктів, що оперують на ринку;

· Процесів функціонування ринку;

· Інфраструктури ринку

Економічними суб'єктами ринку нерухомості є:

ü продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю

ü покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів).

ü професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників РН визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур.

Розрізняють наступних професійних учасників: інституційні та неінституціональних учасники ринку нерухомості. Інституційні учасники ринку нерухомості - суб'єкти, що представляють інтереси держави, що діє від його імені. Відносять організації наступного профілю:

· Організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування

· Федеральні і територіальні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення,

· Федеральні і територіальні органи архітектури та містобудування, які займаються затвердженням та узгодженням містобудівних планів забудови територій і поселень, створенням містобудівного кадастру, видачі дозволів на будівництво;

· Органи експертизи містобудівної та проектної документації, що займаються затвердженням та узгодженням архітектурних і будівельних проектів;

· Органи, які відають інвентаризацією та обліком будівель;

· Органи технічної, пожежної та іншої інспекції, які займаються наглядом за будівництвом і експлуатацією будівель і споруд;

· Проектувальники, будівельники, спеціалісти з технічної експлуатації, що фінансуються з бюджету;

· Органи-реєстратори прав на нерухомість і угод з ними;

· Державні нотаріуси.

Неінституціональних учасники ринку нерухомості - суб'єкти, які працюють на комерційній основі. Відносять організації наступного профілю:

· Брокери, які надають послуги продавцям і покупцям при здійсненні операцій з нерухомістю;

· Оцінювачі нерухомості, які надають послуги власникам, інвесторам, продавцям, покупцям з незалежної оцінки вартості об'єктів;

· Фінансисти (банкіри), що займаються фінансуванням операцій на ринку нерухомості, у тому числі іпотечним кредитуванням;

· Девелопери, що займаються створенням і розвитком об'єктів нерухомості, у тому числі організацією та фінансуванням інвестиційного проекту, проектуванням і будівництвом, продажем об'єкта повністю або частинами або здачею в оренду (самостійно або із залученням раніше перерахованих учасників в якості підрядників і співінвесторів);

· Редевелопери, що займаються розвитком і перетворенням (вторинної забудовою) територій;

· Управляючі нерухомістю, займаються фінансовим управлінням та технічною експлуатацією об'єкта;

· Проектувальники і будівельники, що працюють на комерційній основі; юристи, які займаються юридичним супроводом операцій на ринку нерухомості;

· Страховики, які займаються страхуванням об'єктів, угод, професійної відповідальності;

· Учасники фондового ринку нерухомості, що займаються створенням і обігом цінних паперів, забезпечених нерухомістю (житлові облігації, пул закладних при іпотечному кредитуванні);

· Аналітики, що займається дослідженням ринку нерухомості та підготовкою інформації для прийняття стратегічних рішень щодо його розвитку;

· Фінансові аналітики, що займається фінансовим аналізом інвестиційних проектів;

· Маркетологи, фахівці зі зв'язків з громадськістю і рекламі, займаються просуванням об'єктів і послуг на ринку;

· Інформаційно-аналітичні видання та інші ЗМІ, що спеціалізуються на тематиці ринку нерухомості;

· Фахівці з інформаційних технологій, що обслуговують РН;

· Фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу;

· Будь-які фахівці - співробітники і члени національних і міжнародних професійних об'єднань ринку нерухомості.

Розглянемо докладніше діяльність деяких учасників ринку. Будівельні організації (продавці) існують у відносно невеликій кількості, тому що будівництво потребує великих капіталовкладень і має досить тривалий термін окупності. Дані організації будують нове житло, нежитлові об'єкти і продають об'єкти нерухомості або самі, або залучаючи посередників-продавців, оплачуючи їх послуги. Ріелтер - це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні операції з нерухомим майном і правами на нього. Ця діяльність може здійснюватися юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Ріелтерські фірми продають не саму нерухомість, остання не є їх власністю, а свої послуги. Основне джерело доходів - отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості. Ріелтерська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню. Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю. Оцінка являє обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості. Існує кілька характерних випадків, коли необхідно звернення до послуг оцінювача:

· Оцінка за замовленням продавця перед виставлянням нерухомості на продаж;

· Оцінка за замовленням потенційного покупця перед укладанням угоди;

· Оцінка перед реконструкцією нерухомості на предмет приросту доходу від експлуатації та її ринкової вартості в залежності від витрат на перетворення об'єкту;

· Оцінка інвестиційного проекту;

· Оцінка при отриманні кредиту під заставу нерухомості, при внесенні нерухомості в якості частки в статутний капітал нового підприємства;

· Оцінка для визначення стартової ціни об'єкта нерухомості на конкурсах, аукціонах та ін

Девелопер - це професійний підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту. Банки - пасивні учасники російського ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування. Процеси функціонування ринку - процеси створення, використання та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком.

Розрізняють такі основні процеси:

1. Створення розвитку об'єкта нерухомості;

1.1 Організація системи розвитку нерухомості;

1.2 Розвиток територій;

1.3 Створення (розвиток) об'єкта нерухомості;

2. Використання (експлуатація) об'єкта нерухомості;

2.1.Організація експлуатації та управління нерухомістю;

2.2.Управленіе об'єктом;

3. Товарний оборот об'єктів нерухомості;

3.1.Організація системи товарного обороту нерухомості;

3.2.Передача прав (правомочностей) власності на об'єкт нерухомості та реєстрація угоди;

3.3.Фінансірованіе товарного обороту нерухомості

4. Управління ринком;

4.1.Ісследованіе ринку;

4.2.Формірованіе та розвиток ринку;

4.3.Контроль і регулювання.

Інфраструктура ринку нерухомості - сукупність механізмів, що забезпечують функціонування ринку

Умовно можна виділити чотири таких механізму:

По-перше, соціальний механізм, що включає в себе:

· Законодавчу та нормативну бази ринку;

· Систему громадського контролю над дотриманням правових та етичних норм усіма учасниками ринку, захисту їх прав та інтересів.

Основними учасниками ринку, що реалізують цей механізм є законодавчі і представницькі органи влади і управління федерального і регіонального рівнів, профільні підрозділи виконавчих органів, громадські об'єднання неінституціональних учасників ринку в особі їх юридичних підрозділів.

По-друге, методологічний (макрориночний) механізм, що включає в себе:

· Систему моніторингу та дослідження процесів функціонування ринку нерухомості, способів і засобів реформування і розвитку ринку (дослідні підрозділи громадських об'єднань, дослідницькі організації ринку нерухомості за участю професіоналів-практиків);

· Спеціалізовані державні, громадські та комерційні інститутів управління розвитком ринку нерухомості, зокрема:

а) органи координації зусиль державних установ та відомств, спрямованих на розвиток ринку нерухомості.

б) спеціалізованих структурних підрозділів органів державної влади та місцевого самоврядування, орієнтованих на реформування, регулювання і контроль ринку нерухомості, захист власника від протиправних дій;

в) саморегулівних та громадських організацій, професійних і споживчих спілок ринку нерухомості;

г) освітніх установ та інформаційних центрів ринку нерухомості;

д) некомерційних та комерційних організацій - дослідників і ініціаторів реформування окремих сегментів ринків нерухомості.

По-третє, інженерно-технологічний механізм, що включає в себе:

· Еталонні технології професійної діяльності на ринку нерухомості при проведенні операцій всіх категорій;

· Стандарти опису об'єктів нерухомості всіх видів в інтересах операцій з ними всіх категорій;

· Єдине інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення інформаційної відкритості ринку;

· Законодавчо закріплені еталонні вимоги до нерухомого майна і до професійної діяльності на ринку нерухомості;

· Нормативні, інструктивні та реєстраційні документи, що регламентують операції на ринку нерухомості;

· Банки даних еталонних (модельних) технологій діяльності на ринку нерухомості.

По-четверте, психолого-поведінковий механізм, що включає в себе професійні норми і стандарт взаємовідносин учасників ринку, які зводять до мінімуму втрати від проведення операцій (транзакцій) на етапах пошуку інформації, ведення переговорів, прийняття рішень, правового закріплення угод, мотивації учасників, координації зусиль учасників , контролю і відновлення порушених прав та застосування санкцій до порушників.

123 4