ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ

Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение

Как определить диапазон голоса - ваш вокал

Игровые автоматы с быстрым выводом

Как цель узнает о ваших желаниях прежде, чем вы начнете действовать. Как компании прогнозируют привычки и манипулируют ими

Целительная привычка

Как самому избавиться от обидчивости

Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам

Тренинг уверенности в себе

Вкуснейший "Салат из свеклы с чесноком"

Натюрморт и его изобразительные возможности

Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д.

Как научиться брать на себя ответственность

Зачем нужны границы в отношениях с детьми?

Световозвращающие элементы на детской одежде

Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия

Как слышать голос Бога

Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ)

Глава 3. Завет мужчины с женщиной

Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.

Отёска стен и прирубка косяков - Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу.

Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) - В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар.

Сутність та особливості організації фінансів житлово-експлуатаційних підприємств

Основні фонди житлового господарства — це будівлі, споруди як жит­лового, так і нежитлового призначення (житлові будинки, будівлі коте­лень, господарські споруди та ін.), і відповідне устаткування (обладнан­ня для регулювання й обслуговування внутрішньобудинкових мереж і пристроїв, прибиральні машини тощо). При цьому житлові будинки становлять більше ніж 90% усіх основних фондів галузі, тобто основою житлового господарства є житловий фонд.

Житловий фонд — сукупність усіх видів і категорій житла — житлових будинків, квартир (частин житлових будинків чи квар­тир), інших приміщень, призначених і придатних для постійного проживання у них, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків.

Розрізняють такі види житлового фонду:

· державний;

· громадський;

· кооперативний (ЖБК);

· індивідуальний.

Державний житловий фонд — це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності місцевих рад, державних підприємств, установ, організацій і призначаються для проживання людини і громадянина.

Громадський житловий фонд — це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що належать колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілкам та іншим громадським організаціям.

Фонд житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) — це сукупність жилих будинків, що належать житлово-будівельним кооперативам і призначаються для проживання членів ЖБК.

Індивідуальний житловий фонд — це сукупність жилих будинків (приміщень), що перебувають в особистій і приватній власності.

Житловий фонд України — цінне національне надбання, створене у результаті поєднання та використання колосальних фінансових, матері­альних ресурсів і праці багатьох поколінь людей, яке становить майже 25 % вартості основних засобів країни.

Відповідно до Закону України "Про власність" житловий фонд мож­на поділити на складові за формою власності та за функціональним призначенням (рис. 4.1, 4.2).

Рис. 4.1 Класифікація житлового фонду України за формою власності

До складу житлового фонду не включаються нежилі приміщення в житлових будинках, що призначаються для задоволення торговельних, культурно-побутових та інших непромислових потреб. Забороняється надавати у житлових будинках приміщення для потреб промислового характеру.

Рис. 4.2 Розподіл житлового фонду України на категорії за функціо -

нальним призначенням

Під фізичним зносом будівлі, її конструктивних елементів та інже­нерного обладнання розуміють поступову втрату ними своїх початко­вих експлуатаційних кондицій і якостей: зниження міцності, стійкості, тепло- і звукоізольованості, погіршення водо- і повітропроникності, зро­стання ступеня корозійного ураження і т. ін.

Для розрахунку фізичного зносу будівель (споруд) використовуються два методи: екс­пертний і за укрупненою оцінкою технічного стану об'єкта.

Суть експертного методу полягає в тому, що величина зносу жит­лового будинку в цілому визначається як сума значень зносу окремих його конструкцій і систем інженерного обладнання на основі оцінок інженера-експерта. Можливі два варіанти застосування описаного мето­ду. Згідно з першим для обчислення загальної величини фізичного зно­су експерт визначає коефіцієнт зносу за кожним компонентом об'єкта, перемножує їх на встановлену повну вартість відновлення (заміщення) відповідного елемента і підсумовує отримані значення, тобто використовується формула:

= * , (4.1)

де — нагромаджений фізичний знос об'єкта житлового фонду у грошовому вираженні, грн.;

n — кількість конструктивних елементів, з яких складається об'єкт;

— коефіцієнт зносу і-го конструктивного елемента;

— повна вартість відновлення і-го конструктивного елемента об'єк­та житлового фонду.

За другим варіантом величина фізичного зносу будівлі в цілому визначається як середньозважена на основі формули:

(4.2)

де — загальний рівень фізичного зносу об'єкта житлового фонду, %;

n — кількість конструктивних елементів, з яких складається об'єкт;

— рівень зносу і-го конструктивного елемента,%;

— частка і-го конструктивного елемента в загальній відновлювальній вартості об'єк­та житлового фонду.

З огляду на викладене формула для визначення залишкової вартості житлового будинку (з урахуванням фізичного зносу) матиме вигляд:

= * (4.3)

де - залишкова вартість об’єкта житлового фонду, грн.;

- вартість відновлення (заміщення) об’єкта;

- рівень фізичного зносу об’єкта житлового фонду, %.

Менш трудомістким, але й досить приблизним є метод визначення фізичного зносу за укрупненою оцінкою технічного стану житлового бу­динку, який передбачає використання з цією метою оціночних шкал, розроблених науково-дослідними установами на основі емпіричних да­них. Невисока точність оцінювання таким способом зумовле­на тим, що вона базується на суб'єктивних враженнях експерта щодо технічного стану об'єкта житлового фонду після його візуального обслі­дування за допомогою найпростіших пристосувань (рівня, метра, підві­су, молотка, металевої лінійки тощо).

Аналогічно до будь-яких інших основних засобів, житлові будинки за­знають і морального зносу, який має особливості прояву в житловій сфері. Так, перший вид морального зносу основних фондів, суть якого зводиться до зниження їх первісної (або відновлюваної) вартості внаслі­док створення у результаті науково-технічного прогресу досконаліших і ефективніших за продуктивністю засобів праці, в сучасному житлово­му господарстві практично не проявляється. Моральний знос другого порядку виявляється у невідповідності рані­ше споруджених житлових будинків за своїми об'ємно-планувальними, санітарно-гігієнічними, економічними й естетичними показниками та загальним рівнем благоустрою сучасним експлуатаційним вимогам і зростаючим потребам споживачів.

Спосіб визначення рівня морального зносу об'єктів житлового фонду аналогічний описаному вище методу визначення фізичного зносу за укруп­неними показниками оцінки технічного стану. Тобто оцінка морально­го зносу житлових будинків є досить суб'єктивною і приблизною та базу­ється також на розроблених відповідних оцінних шкалах.

Обсяг житлового фонду, який планується ввести у плановому періоді обчислюється за формулою:

= - +Вж, (4.4)

де — потреба у житловій площі на кінець планового періоду за всіма джерелами фінансування;

— наявна житлова площа на початок планового періоду;

Вж — втрати загальної площі в житлових будинках внаслідок старін­ня, зносу і реконструкції житлових будівель.

Повний фізичний знос житлової будівлі передбачає повне відновлен­ня її конструктивних компонентів шляхом капітального будівництва нового житла.

Планування видатків місцевих бюджетів на утримання житлового господарства має певні особливості. Воно розпочинається з визначення грошових надходжень і доходів цих підприємств, що, як правило, є меншими за видатки. У житловому господарстві визначаються доходи за всіма джерелами надходжень:

— квартирна плата;

— орендна плата за нежитлові приміщення;

— цільові збори за комунальні послуги;

— внески орендаторів на покриття експлуатаційних витрат з утри­мання та обслуговування житлового фонду;

— інші доходи.

Основним джерелом доходів житлово-експлуатаційних підприємств є квартирна плата. При фінансовому плануванні грошових надхо­джень від квартирної плати може використовуватися два методи: укруп­нений і поквартирного розрахунку. При першому способі загальна сума планових надходжень від квартплати розраховується як добуток розмі­ру середньорічної житлової площі і середньої ставки плати за 1 кв. м.

Розмір середньорічної оплачуваної житлової площі (Ж) у плановому році обчислюється за формулою:

Ж = П + - , (4.5)

де П — розмір житлової площі на початок року;

В — розмір житлової площі, яка вводиться в дію;

Н — розмір житлової площі, яка вибуває з експлуатації;

М — кількість місяців функціонування житлової площі за рік, яка обчислюється починаючи з 1 числа місяця, наступного за місяцем її вве­дення в експлуатацію (аналогічний підхід застосовується і при розра­хунку терміну використання житлової площі, що вибуває);

12 — кількість місяців у році.

Розрахунок середньої ставки квартирної плати за 1 кв. м житлової площі (середньорічного тарифу) проводиться шляхом ділення загальної суми отриманої квартирної плати на середньорічний розмір експлуато­ваної житлової площі на основі звітних даних за попередній рік.

Порівняно з укрупненим поквартирний метод розрахунку планових доходів від квартплати є набагато точнішим, але дуже трудомістким. При його застосуванні у планово-фінансових розрахунках необхідно вра­ховувати прогнозовану суму заборгованості споживачів за квартирною платою.

Відповідно до цього Порядку величина тарифів (загальних норматив­них витрат) на послуги з утримання житлових будівель і прилеглих до них територій визначається за кожним будинком окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням за­безпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, техніч­ного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типо­вим переліком послуг.

Величина тарифів залежить від видів послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, до них належать:

— прибирання сходових кліток;

— прибирання прибудинкової території;

— вивезення та утилізація твердих побутових і негабаритних відходів;

— прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель;

— технічне обслуговування ліфтів;

— обслуговування систем диспетчеризації;

— технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водо­постачання, водовідведення і зливової каналізації;

— дератизація;

— обслуговування димовентиляційних каналів;

— технічне обслуговування систем протипожежної автоматики й димовидалення;

— технічне обслуговування побутових електроплит;

— поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території;

— ремонт обладнання спортивних майданчиків;

— ремонт обладнання дитячих майданчиків;

— ремонт обладнання господарських майданчиків;

— поливання дворів, клумб і газонів;

— підготовка житлових будинків до експлуатації в осінньо-зимовий період;

— прибирання та вивезення снігу;

— експлуатація номерних знаків будинків;

— очищення дворових туалетів та приямків;

— освітлення місць загального користування, підвалів, підкачування води;

— енергопостачання для ліфтів;

— очищення неканалізаційних люків;

— періодична повірка, обслуговування та ремонт (у тому числі демон­таж, транспортування та монтаж після повірки) квартирних засобів об­ліку води та теплової енергії;

— інші прямі витрати.

Розмір тарифу квартирної плати обчислюється як сума попередньо розрахованих його складових — нормативних витрат у розрахунку на 1 кв. м загальної площі квартир житлового будинку за кожним видом перелічених вище послуг.

Житлово-експлуатаційні організації можуть здавати в оренду нежитлові приміщення торговим, постачальницько-збутовим, промисловим та іншим підприємствам. Планова сума орендної плати за нежитлові приміщення обчислюється двома способами:

1) на основі діючих ставок і середньорічної нежитлової площі, яка здається в оренду;

2) шляхом прямого підрахунку за кожним орендованим нежитловим приміщенням (підсумовуванням величини орендної плати, зафіксова­ної у відповідних договорах між підприємством житлового господар­ства та орендарем).

Цільові збори житлово-експлуатаційних організацій — це платежі орендарів нежитлових приміщень та квартиронаймачів за центральне опалення та різноманітні комунальні послуги (водо-, тепло-, електропо­стачання, каналізаційне відведення стічних вод, користування колек­тивними телеантенами тощо), які сплачуються понад квартирну й оренд­ну плату, відповідно у випадку, коли розрахунки за вказані послуги з підприємствами комунального обслуговування проводяться через жит­лово-експлуатаційну організацію.

Окрім цільових зборів за опалення і комунальні послуги, орендарі нежитлових приміщень сплачують внески на покриття експлуата­ційних витрат житлового господарства. Обсяг частини загальних для житлової організації витрат на управління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду, у відшкодуванні якої зобов'язані брати участь орендатори (сума зборів з орендаторів — ), розраховується за допомо­гою формули:

= * , (4.6)

де — загальні витрати на експлуатацію житлового фонду за рік, грн.;

— річні витрати на капітальний ремонт і реконструкцію житло­вого фонду, грн.;

— середньорічна експлуатована житлова площа, м²;

— середньорічна орендована нежитлова площа, м².

Розрахована сума витрат, яка підлягає відшкодуванню за рахунок орендарів нежитлових приміщень, розподіляється між ними пропорцій­но до займаної площі, зазначеної в договорах на оренду. Орендарі щомі­сячно сплачують збори на компенсацію експлуатаційних витрат на по­точний рахунок або в касу житлової організації відповідно до встанов­лених термінів.

До інших доходів підприємств житлового господарства належать:

— орендна плата за житлові приміщення;

— виручка від реалізації майна, макулатури і металобрухту;

— доходи від надання різноманітних послуг населенню і стороннім орга­нізаціям (утримання будинків і прилеглих територій, які перебувають у власності житлово-будівельних кооперативів та належать приватним власникам, ремонт квартир на замовлення населення та ін.);

— вартість оприбуткованих матеріалів від демонтажу нежитлових бу­дівель, які використовуються при поточному ремонті;

— пеня за прострочку квартирної й орендної плати та різні неустойки;

— дотації з місцевих бюджетів та отримані субсидії тощо.

Сьогодні житлове господарство ще недостатньо адаптувалось до рин­кових умов господарювання. Крім того, останніми роками спостеріга­ється негативна тенденція погіршення стану та скорочення комуналь­ного житлового фонду у зв'язку зі зміною форми власності, а також не­достатністю асигнувань з місцевих бюджетів на його реновацію (за­міщення). Недостатньо коштів витрачається також на капітальний ре­монт об'єктів житлового господарства (у межах 2—3 грн на один квад­ратний метр загальної площі житлових приміщень комунальної форми власності). До того ж підвищення ефективності фінансової діяльності житлово-експлуатаційних організацій гальмується значними за обсягом неплатежами з боку населення, наявністю широкого переліку піль­гових категорій орендарів нежитлових приміщень, квартиронаймачів і власників квартир. Як наслідок, житлові підприємства змушені працю­вати в умовах постійного дефіциту фінансових ресурсів. Зрозуміло, що такий стан речей вимагає максималь­ного прискорення процесів реформування фінансового механізму функ­ціонування підприємств з утримання та експлуатації комунального житлового фонду.