 ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ
| Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні
З метою поліпшення ситуації на ринку нерухомості вважаємо за
доцільне здійснити такі заходи:
- забезпечити організацію прозорих тендерів щодо будівництва
житла за Програмою молодіжного житлового кредитування;
- створити спеціальний фонд резервування та гарантування внесків
при інвестуванні будівництва житла;
- заборонити продаж житла інвестиційними компаніями, якщо його
готовність не досягла 70-90 %;
- запровадити обмеження банківського кредитування в іноземній
валюті на придбання житла;
- запровадити на законодавчому рівні порядок формування
стратегічних планів забудови міст з метою унеможливлення корупційного
надання ділянок під забудову місцевими органами влади;
- запровадити прогресивний податок на нерухомість (розрахунки
свідчать, що запровадження ставки податку на рівні 1-2% в середньому
знижує вартість житла на третину); - цілеспрямовано здійснювати наближення цін на житлово-
комунальні послуги до економічно обґрунтованої реальної вартості [3, с. 93].
Основними механізмами стимулювання розвитку ринку нерухомості
нині слід визначити такі:
1. Організаційно-економічні, що здатні забезпечити розвиток
інфраструктури ринку.
2. Фінансово-економічні, які б дозволяли забезпечити участь
громадян із середнім доходом у процесі іпотечного кредитування.
3. Інвестиційні, що формували б інвестиційну привабливість
об'єктів нерухомого майна окремих регіонів країни.
4. Податкові, які створювали б умови не «заоподатковування», а
встановлення рівня оподаткування об'єкта нерухомості залежно від його
інвестиційної привабливості, за диференційованими ставками.
5. Нормативно-правові, що формували б прозорий та чітко
регульований характер взаємовідносин між учасниками ринку [10, с. 70].
Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку
нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка
дозволяє задіяти ряд окреслених вище механізмів і функціонування якої
спрямоване на:
- с т в о р е н н я к л юч о в и х е л е м е н т і в і н ф р а с т р у к т у р и р и н к у
нерухомості;
- збільшення прибутків бюджету;
- залучення інвестицій в економіку країни;
- проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління
майново-земельним комплексом країни.
Основними завданнями державних органів у сфері вдосконалення
системи управління нерухомістю, що перебуває в державній власності, є:
1) максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів;
2) ефективне використання майново-земельного комплексу країни;
залучення в господарський обіг об'єктів;
3) залучення інвестицій у реальний сектор економіки; 4) проведення земельної та житлової реформ з урахуванням їх
соціальної спрямованості.
Для досягнення поставлених завдань необхідно: сформувати реєстр
об'єктів нерухомості, що перебувають у державній власності; чітко
розмежувати й скоординувати повноваження всіх державних органів, що
здійснюють функції розпорядження та управління окремими категоріями
нерухомого майна; здійснити перехід до пооб'єктного управління об'єктами
нерухомості, що становлять єдиний майновий комплекс (земельні ділянки з
розташованими на них будівлями, будовами, спорудами); забезпечити
застосування механізму ринкової оцінки при використанні державної
нерухомості; забезпечити професійну підготовку державних службовців, що
здійснюють управління державною нерухомістю.
Активізація ринку нерухомості неможлива без суттєвих змін у сфері
рієлторських послуг. Передусім потрібно нормативно закріпити ефективні
механізми мінімізації та компенсації втрат для учасників ринку нерухомості в
разі неналежного виконання рієлторськими компаніями своїх зобов'язань.
Найважливішим напрямом роботи тут є активізація діяльності страхових
компаній на ринку страхування об'єктів нерухомості, будівельних ризиків,
ризиків, пов'язаних з відповідальністю осіб, діючих на ринку, а, також
ризиків, що виникають при здійсненні цивільно-правових операцій з об'єктом
нерухомості. Потрібно прагнути до створення такої системи, яка забезпечить
можливість укладання договорів страхування з максимально широкої
номенклатури страхових випадків на тривалі терміни й за помірного розміру
страхових премій [16, с. 126].
Одним з ключових завдань розвитку ринку нерухомості є впровадження
системи іпотечного кредитування, спрямованої на залучення інвестицій у
реальний сектор економіки, створення необхідних умов для розвитку
житлового будівництва та забезпечення населення житлом. Основними
напрямами реформування системи іпотечного кредитування є:
- розробка на державному рівні програми розвитку іпотечного
кредитування; формування нормативно-правової бази для випуску та обігу доступних для населення із середнім рівнем доходу іпотечних цінних
паперів;
- визначення механізмів державної підтримки й стимулювання
діяльності іпотечних банків [10, с. 74].
Одним із основних напрямів державної політики розвитку ринку
нерухомості виступає підтримка діяльності об'єднань професійних учасників
ринку нерухомості, що саморегулюються і діяльність яких спрямована на
створення і розвиток правових та економічних механізмів регулювання ринку
нерухомості, професійних стандартів діяльності, єдиного інформаційного
простору, системи професійної освіти, захист інтересів усіх учасників ринку
нерухомості. Прийняття законодавчих і нормативно-правових актів у сфері
врегулювання відносин на ринку нерухомості (щодо формування самого
ринку, реєстрації прав на нерухомість, управління ним), реалізація заходів
кредитно-фінансової, податкової, антимонопольної політики забезпечать
усунення бар'єрів на шляху конкуренції й виходу на ринок нових
підприємців, підтримку розвитку малого підприємництва та зниження
ризиків підприємницької діяльності на ринку нерухомості, дозволять сягнути
рівня більш розвинених країн Європи, економіка яких нині вважається
ринковою.
Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його
специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також
закономірностей функціонування як на ринку загалом, так і в його окремих
секторах; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг
з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку
нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається.
Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих
чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє
на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення,
особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та
родових ознак нерухомо сті й підпорядковується закономірно стям
функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Чинниками
формування попиту і пропонування на об’єкти нерухомості виступають
корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок,
збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє
оточення об’єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним). Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких
механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-
економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу
роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє
й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти
зазначені механізми, розв'язуючи нагальні державні соціально-економічні
проблеми. При організації й за участі в усіх процесах на ринку нерухомості
його суб'єкти використовують значну кількість законодавчих і нормативних
документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для
таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло,
приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку
нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче
доле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку
нерухомості.
Таким чином, ринок нерухомості є складовою національної економіки,
без якого неможливе функціонування ринку взагалі. Формування ринку
нерухомості в Україні характеризується нерівномірним розвитком його
сегментів, недосконалістю законодавчої бази, низькою платоспроможністю
громадян. Аналіз ринку нерухомості дозволяє зробити висновок, що
закономірними складовими процесу поліпшення функціонування ринку
нерухомості в Україні на державному рівні на сучасному етапі розвитку
ринкових відносин є впровадження стандартів об'єктів нерухомості,
створення єдиного інформаційного простору та забезпечення законодавчого
врегулювання його діяльності. Усе це дає підстави вести мову про
необхідність подальшого дослідження умов розвитку процесів на ринку
нерухомості.
1. Економіка нерухомості: Підручник / Асаул А.М., Брижань І.А.,
Чевганова В.Я. – К.: Лібра, 2004. – 304 с.
2. Завора Т. Ринок нерухомості та особливості його функціонування //
Економіст. – 2006. - № 10. – С. 40-43.
3. Завора Т.М. Становлення ринку житла в Україні // Регіональна
економіка. – 2007. - № 1. – С. 87-95.
4. Зацерковний С.А. Вартість нерухомості: чинники формування та форми
прояву // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2003. - №
11. – С. 30-34.
5. Зацерковний С.А. Особливості функціонування ринку промислової
нерухомості в трансформаційний період // Державний інформаційний
бюлетень про приватизацію. – 2003. - № 7. – С. 53-57.
6. Ігнатенко А.В. Інвестиційна привабливість ринку комерційної
нерухомості // Актуальні проблеми економіки. – 2008. - № 6. – С. 79-88.
7. Манцевич Ю. Про можливі шляхи зниження цін на ринку житла //
Економіка України. – 2008. - № 3. – С. 76-83.
8. Мухін О. О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки
майна в Україні // Економіка України. – 2002. - № 4. – С. 43-50.
9. Мухін О.О. Ринок нерухомості України: економічні та регіональні
аспекти: Автореф. дис... канд. екон. наук / Рада по вивченню продуктивних
сил України НАН України. – К., 2005. – 25 с.
10. Павлов В. Механізми стимулювання розвитку сучасного ринку
нерухомості // Регіональна економіка. – 2005. - № 2. – С. 67-75.
11. Павлов В. Особливості формування ринку комерційної нерухомості //
Регіональна економіка. – 2006. - № 1. – С. 191-199.
12. Ринок нерухомості: Навчальний посібник / Асаул А.М., Павлов В.І.,
Пилипенко І.І.,.Павліха Н.В. – К., 2004. – 387 с.
13. Ринок приватної нерухомості України в 2009 році // http://www.e- mkg.info/?post=tenders&id=777 14. Тенденції ринку нерухомості на 2009 рік // http://www.dom2000.com.ua/
ru/main/article/id/6953
15. Тенденції ринку нерухомості України. Реалії та прогнози. Криза
2008-2009 / Воронін В.О., Галасюк В.В., Гусельников А.С., Драпіковський
О.І., Запотоцький С.П., Зімін О.В., Іванова І.Б., Іліч А.Б. – К.: АрТек, 2009. –
300 с.
16. Шевчук В. Передумови та загрози перегріву ринку нерухомості //
Стратегічні пріоритети. – 2009. - № 1. – С. 118-127.
17. Горемыкин В. – Экономика недвижимости – М. 1999 г.
18. Операции с недвижимостю в Украине – Харьков 2001
19. Волощук Ю. «Современное состояние и перспективы развития рынка
недвижимости» - Украинский инвестиционный журнал – №2 – 2001
20. Шевченко О.– Некоторые особенности отношений с недвижимостью:
понятие недвижимости и проблемы регистрации в Украине – Цивильне право
№2-2002
21. Дронь А. Ринок житла в Україні: перспективи і проблеми // “Економіка
україни” №7, 1997
22. Гриценко О. Особливості формування ринку нерухомості України //
Економіка України №4 – 2000
23. Власенко Інвестиційна привабливість ринку нерухомості України//
Економіка, Фінанси, право № 11 – 2002
24. . Геллер І.М. Ринок житлдової нерухомості України //«Властність в
Україні» № 1 (2) 2001
Додаток А
Класифікаційна схема ринків нерухомості в Україні |
