ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ

Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.

Отёска стен и прирубка косяков - Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу.

Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) - В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар.

ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)

Базовими юридичними характеристиками договору оренди є:

1. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди по його істотних умовах. Іншими словами, момент вступу договору в силу не пов’язується з передачею орендованого майна орендарю. Передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця. Цей нюанс має важливе значення в тому плані, що вже після підписання договору (або його нотаріального посвідчення / нотаріального посвідчення та держреєстрації) для сторін може наступати передбачена договором відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, в тому числі за непередачу майна в користування або несплату орендних платежів. У той же час договір, за яким здійснюватимуться тільки орендні платежі, а майно у користування так передано і не буде, не виключено, що може бути перекваліфікований в інший вид договору або визнана недійсною.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позичка, договір оренди завжди передбачає платність. При цьому якщо однією зі сторін договору виступає проста фізична особа і текст договору не містить вказівки на розмір орендних платежів, то він буде визначатися з урахуванням споживчих характеристик і інших мають істотне значення обставин. Якщо ж це договір оренди між двома суб’єктами господарювання, то відсутність у договорі розміру орендних платежів може спричинити за собою визнання такого договору недійсним.

Сторони вправі в договорі найму передбачити на свій розсуд одну з форм оплати: грошову або натуральну. На практиці найбільш поширеною є саме грошова форма оплати, яка застосовується у вигляді встановлених у твердій грошовій сумі платежів. Можлива також оплата у вигляді встановленого відсотка від доходів, отриманих наймачем за рахунок використання орендованого майна, та інші форми оплати.

Згідно ч. 5 ст. 762 ЦКУ плата за користування майном за договором найму вноситься щомісяця. Сторона також має право в договорі найму (оренди) передбачити іншу періодичність внесення плати за користування майном.

Виходить, якщо в договорі оренди не встановлений термін виконання орендарем його обов’язки по внесенню орендної плати, ст. 530 ЦКУ не застосовується, як це буває в загальному випадку, коли не встановлений термін виконання цивільно-правового зобов’язання. Важливо, що відповідно до названої статті зобов’язання, термін виконання якого не встановлений, підлягає виконанню протягом семи днів з дня пред'явлення вимоги до боржника. Висновок про незастосування ст. 530 ЦКУ в орендних відносинах підтверджують і судові інстанції (див. Постанову ВГСУ від 15.01.2009 р №2 / 329-08).

Якщо сторони обмежилися зазначенням загальної суми орендних платежів за рік, то слід виходити з того, що орендна плата повинна вноситися щомісяця. Водночас відкритим залишається питання, з якого моменту слід відраховувати місяць (ЦКУ не вказує, що вважати таким відправним моментом). Суди переважно початком зазначеного місячного терміну вважають момент укладення договору (см. Постанову ВГСУ від 15.01.2009 р №2 / 329-08), хоча більш обґрунтованим виглядає варіант, коли строк внесення плати за використання переданого в оренду майна обчислюється з моменту передачі такого майна орендарю (див. постанову ВГСУ від 12.02.2009 р №8 / 81-08).

Даний момент важливий для визначення початку перебігу строку позовної давності по орендних платежах і передбаченим договором штрафним санкціям за їх несвоєчасну сплату.

3. Договір оренди є терміновим, майно передається у користування наймачеві на визначений строк.

Якщо строк найму не встановлений, кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна – за три місяці. Сторони у договорі найму можуть передбачити інший строк для попередження контрагента про бажання розірвати договір найму, укладений на невизначений строк.

Як вже вказувалося, для окремих видів майна може передбачатися особливе правове регулювання. Так, спеціальним законодавством можуть бути встановлені обмеження максимального строку договору найму. Наприклад, термін дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону про оренду землі).

Обмеження максимального строку договору найму є імперативною вимогою законодавця, яке не може бути змінено за згодою сторін. У такому випадку, навіть якщо сторони уклали договір на більш тривалий термін, ніж це дозволяється спеціальним законом, вважається, що договір укладено на термін, який є максимальним згідно із законом.

Якщо між сторонами був укладений договір найму на невизначений термін, однак спеціальним законом встановлено обмеження максимального строку договору найму, то договір припиняється після закінчення максимальних термінів договору, якщо сторони до цього не відмовилися від договору.

Водночас ЦКУ встановлює правові наслідки продовження наймачем користування майном після закінчення строку дії договору найму. Так, договір найму (оренди) може бути продовжений на строк, який був раніше встановлений договором, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, а наймодавець не пред’являє заперечень проти цього протягом одного місяця.

Якщо ж у наймодавця є заперечення проти пролонгації дії договору найму, він зобов’язаний повідомити про це наймачеві протягом місяця. В іншому випадку договір буде продовжений автоматично на строк, визначений у договорі (см. Постанову ВГСУ від 26.01.2010 р №11 / 162).

Основна ідея, закладена в законодавчому регулюванні відносин оренди, полягає в наступному: якщо сторони договору оренди не заявляють про своє бажання припинити договірні відносини у зв’язку із закінченням встановленого в договорі терміну або змінити умови оренди, використання майна повинно здійснюватися далі на тих же умовах і без необхідності переоформлення відносин. Це значно спрощує задачу сторонам такого договору і не створює загрози виникнення тимчасового пробілу, коли дія старого договору закінчилася, а новий ще не укладено, що в разі оренди землі особливо важливо.