 ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ
| Ретроспективные данные по методам оценки АЗС
ВВЕДЕНИЕ Целью курсовой работы является анализ факторов влияния на стоимость АЗС и определение наиболее оптимальных корреляционно-регрессионных зависимостей между основными факторами и стоимостью АЗС. Указанная цель подразумевает решение следующих задач: ¾ анализ ретроспективных данных по оценке АЗС; ¾ определение анализируемых ценообразующих факторов; ¾ выборка рыночных данных; ¾ анализ вклада каждого фактора в стоимость АЗС; ¾ установление связей стоимости АЗС с основными факторами влияния; ¾ выбор наиболее оптимальных связей для использования в расчетах по оценке АЗС. Методика проведения исследования заключалась в: 1. получении представительной выборки данных по рынку купли-продажи АЗС в различных регионах с учетом различных ценообразующих факторов; 2. применении методов теории вероятности и математической статистики для обработки полученных данных; 3. определении корреляционно-регрессионных связей основных ценообразующих факторов со стоимостью АЗС. Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Автомобильная заправочная станция. Подходы Автомобильная заправочная станция (АЗС) — объект транспортной инфраструктуры, рассматривается как комплекс объектов недвижимости (в составе земельных участков с улучшениями) и специализированного оборудования. Комплекс располагается на придорожной территории и предназначается для заправки топливом транспортных средств. Одновременно, это может быть торговый объект оптово - розничной реализации ГСМ, сопутствующих товаров и услуг. Отсутствие развитого рынка АЗС создает сложные условия для решения задачи оценки реальной рыночной стоимости отдельных станций или их сетей. Традиционные три подхода складываются в следующую схему: 1. Затратный подход, в большинстве случаев, основан на методе замещения, в рамках которого, рассчитывается стоимость прав на земельные участки, улучшения, специализированное оборудование с учетом износов (для двух последних) и «прибыли предпринимателя» (внешнего износа). Затратный подход наиболее реально отражает «стоимость воспроизводства» основных средств, не касаясь самого бизнеса. Основная проблема находится в сфере определения прибыли предпринимателя (внешнего износа), которые при оценке бизнеса могут трактоваться как положительный и отрицательный гудвилл. 2. Сравнительный подход базируется на сравнении имеющихся аналогов. Учитываютсятакие параметры, как емкости ГСМ, виды топлива, тип ТРК, площади земельных участков (ЗУ), месторасположение (регион) с ориентировкой на трафик и деловую репутацию. Здесь возникают сложности в проведении корректировок при отсутствии достаточного предложения аналогов на рынке. В сравнительном подходе оценка приводит к стоимости бизнеса. 3. Доходный подход, в большинстве случаев, основан на данных Заказчика по работе рассматриваемой АЗС в части реализации ГСМ и сопутствующих услуг, операционным расходам и налогообложению. Подход основан на построении денежных потоков, и расчете стоимости бизнеса методами ДДП или прямой капитализации. Основной сложностью является достоверность информации, предоставляемой Заказчиком. Альтернативное получение информации базируется на фотографии рабочего дня и среднеотраслевых данных по АЗС. В доходном подходе оценка приводит к стоимости бизнеса. В настоящей работе рассматриваются вопросы ценообразования АЗС в привязке к сравнительному подходу. Виды АЗС Существующие АЗС принято классифицировать по нескольким параметрам. По работоспособности: 1. Действующие 2. Недействующие 3. Заброшенные 4. Только что построенные По типу расположению на местности: 1. Дорожные 2. Городские 3. Сельские 4. Речные По конструктивному исполнению: 1. Стационарные (традиционные АЗС с подземным расположением резервуаров для хранения топлива при пространственном разнесение резервуаров и ТРК.) 2. Блочные (АЗС с подземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется размещением ТРК над блоком хранения топлива, выполненным как единое заводское изделие) 3. Контейнерные (АЗС с надземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется размещением ТРК в контейнере хранения топлива, выполненном как единое заводское изделие.) 4. Модульные (АЗС с надземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется разнесением ТРК и контейнера хранения топлива, выполненного как единое заводское изделие) 5. Передвижные (АЗС предназначена для розничной продаж топлива, мобильная технологическая система установлена на автомобильном шасси, прицепе или полуприцепе и выполнена как единое заводское изделие) По способу размещения резервуаров: 1. С подземным расположением (традиционные и блочные АЗС) 2. С наземным расположением (контейнерные и модульные АЗС) 3. С расположением на транспортном средстве (характерно для передвижных АЗС) По нормативным параметрам типовых проектов: 1. По числу топливозаправочных колонок 2. По числу заправок в часы пик 3. По количеству заправляемых машин в сутки 4. По общей вместимости резервуаров Функциональному назначению: 1. Общего пользования (как правило многотопливная АЗС, на территории которой предусмотрена заправка транспортных средств двумя или тремя видами топлива (бензин и ДТ, сжиженный углеводородный и сжатый природный газ) 2. Ведомственные (заправочные пункты размещаются на территории предприятия и предназначены для заправки только транспортных средств этого предприятия)
Данное исследование относится к действующим дорожным стационарным АЗС, т.е. объектам, имеющим в составе земельный участок (в собственности либо в аренде), соответствующие улучшения земельного участка и специализированное оборудование. Ретроспективные данные по методам оценки АЗС Существует достаточно широкое поле взглядов на выполнение отчетов по оценке АЗС. Существует две позиции по оценке АЗС: первая основана на оценке, типичной для любого объекта недвижимости, вторая - на оценке бизнеса. Выполнение отчета об оценке строится на использовании затратного, доходного и сравнительного подходов. Использование затратного подхода базируется, как правило, на предоставленной Заказчиком информации по сметной стоимости строительства (если таковая существует) либо использовании укрупненных расценок. Одновременно, отсутствие информации по составу оборудования, характеристикам улучшений формирующих АЗС, прибыли предпринимателя (внешнего износа) может являться формальной причиной для отказа в использовании затратного подхода. Доходный подход реализуется методами прямой капитализации или дисконтирования потоков денежных средств. Во многих случаях, используется именно капитализация, поскольку простота исполнения данного метода в оценке обусловлена легкостью получения информации по годовой доходности объекта. В условиях экономической нестабильности и относительно малой информации, предоставляемой по доходности объекта, данный подход формально в отчете присутствует, но надежность полученных значений стоимости АЗС легко подвергнуть сомнению. Сравнительный подход в оценке АЗС в условиях сравнительно закрытого рынка, сложности в позиционировании АЗС и качественного подбора аналогов, дает максимально приближенную к существующей на данный момент стоимости. Частым осложнением расчетов в данном подходе является проведение корректировок при отсутствии достаточной информации по объектам аналогам. Одновременно, существует расхождение в определении ценообразующих факторов. Большинство участников дискуссий, охватывающих эту тему, склоняются к тому, что основными факторами ценообразования являются количество заправок в сутки (параметр, отражающий выбор месторасположения, деловую репутацию и доходность объекта) или объемы продаж в натуральном выражении («прокачка»). Остальные факторы, во многих случаях, считаются малозначимыми и влияющими на стоимость на уровне не более 10%. Осложнение в оценке обусловлено сравнительно малой надежностью информации по этим факторам влияния по объектам аналогам. При отсутствии документальной информации предоставленной Заказчиком – зачастую анализируется информация по данным параметрам в краткосрочный период, что не учитывает фактор сезонности. Информация по объектам-аналогам так же всегда несет в себе недостоверность. Как указано выше, корректировки в сравнительном подходе – являются одним из затруднений, с которыми приходится столкнуться при выполнении работ по оценке АЗС. Наряду с привычными корректировками, основанными на численных выражениях таких параметров как износ, площадь строений, объемы хранилищ ГСМ, дата реализации и др., существует направление, наиболее обсуждаемое, в последнее время введения корректировок на основании проведенного регрессионного анализа факторов влияния и стоимости АЗС. Отсутствие единого воззрения на ключевые параметры ценообразования дают порой неожиданные результаты: ¾ появляются прямые зависимости стоимости АЗС от реализации на ней ГСМ (суточной, месячной, годовой); ¾ появляются сложные и субъективные модели, использующие кодировки ряда параметров по балльным шкалам ранжирования. По данным ретроспективных исследований было установлено, что различными авторами выделяются следующие факторы, влияющие на ценообразование АЗС: Расположение: 1. Регион 2. Приближенность к населенному пункту 3. Приближенность к трассе (объем проходящего трафика) 4. Удобство подъезда («левые» и «правые» АЗС, расположение относительно транспортного потока) Площади: 1. земельного участка (с учетом прав на него) 2. улучшений Оборудование: Емкости для хранения ГСМ: 1. Объем 2. Количество ТРК: 1. Количество 2. Тип Дополнительное оборудование: Сопутствующие сервисы: 1. паркинг (наличие, площадь) 2. магазин 3. мойка 4. кафе 5. СТО, шиномонтаж 1. Цены на ГСМ 2. «Прокачка» ГСМ 3. Принадлежность к крупной сети 4. Наличие заправщиков (такой фактор был однажды указан при регрессионном анализе в одном из расчетов) 5. Конструкция АЗС 6. Качество топлива (сложноучитываемый фактор)
|
